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Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes
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Von diesem Urteil betroffen sind nach 1953 gebaute Mietwohnungen, nach 1945 gebaute Eigentumswohnungen und nach 2001 errichtete Dachgeschosswohnungen.
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Die vom OGH gekippten Klauseln
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Die vom Gericht als gesetzwidrig angesehenen Bestimmungen sehen vor,
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- dass den Mietern die Kosten für notwendige Reparaturen unter den Bewirtschaftungskosten verrechnet werden. Zudem sah die Klausel einen beispielhafte Aufzählung der Bewirtschaftungskosten vor.
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Dies wertete der OGH als intransparent, da sie die Bewirtschaftungskosten bloß beispielsweise aufzähle. Für die betroffenen Mieter wäre dadurch nicht absehbar, welche Kosten allenfalls auf sie zukommen könnten. Der OGH erachtete es auch als unzulässig, dass die Klausel zu Lasten der Mieter von dem Betriebskostenkatalog des § 21 Mietrechtsgesetzes (MRG) abweiche, der eine Verrechnung von Reparaturkosten als Betriebskosten nicht vorsieht. Bemerkenswert ist laut Konsumentenschutzministerium , dass der OGH zur Beurteilung dieser Klausel eine Bestimmung im MRG heranzog, die im vorliegenden Fall - es handelt sich um ein Mietvertragsformblatt für den Teilanwendungsbereich - gar nicht zwingend anzuwenden ist.
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- dass der Mieter zur Wartung der elastischen Fugen im Bad, WC und Küche verpflichtet ist und einmal jährlich den Filter bei der Lüftung im Bad und WC auszutauschen hat.
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Auch diese Klausel wertete der OGH als intransparent, da unklar bleibt, was unter "Wartung" zu verstehen ist. Der Mieter ist zur laufenden Verschönerung des Mietobjekts bzw. Restaurierung nicht verpflichtet, da die durch die übliche Benützung der Wohnung entstehende Abnützung bereits mit dem Mietzins abgegolten wird. Der OGH sprach sich auch gegen die undifferenzierte Verpflichtung des Mieters zum Filtertausch aus, ohne dass auf den tatsächlichen Verschmutzungsgrad des Filters eingegangen wird.
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- dass der Mieter zur jährlichen Wartung der Therme verpflichtet ist und bei Rückstellung der Wohnung einen Nachweis über die regelmäßige Wartung vorzulegen hat.
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Auch diese Klausel ist laut oberstem Gerichtshof undifferenziert. Ohne Rücksicht auf Alter und Type der Therme und bestehender Vorgaben des Herstellers eine jährliche Wartungsverpflichtung und die Verpflichtung zur Vorlage von regelmäßigen Wartungsnachweisen vorzusehen, sei unzulässig. Eine so weitgehende und einseitige Abweichung von der Bestimmung des § 1096 ABGB, die den Vermieter zur umfassenden Erhaltung verpflichtet, sei sachlich nicht gerechtfertigt und gröblich benachteiligend.
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- dass der Vermieter zur Kündigung des Mietvertrages berechtigt ist, wenn Wohnungseigentum am Mietgegenstand begründet wird.
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Auch hier stellte der OGH klar, dass diese Klausel unwirksam sei. Damit werde der Kündigungsschutz unterlaufen, da es der Vermieter in der Hand hätte das Mietverhältnis jederzeit zu beenden.
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Ungleichgewicht
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Die aktuelle OGH-Entscheidung macht laut einer Aussendung des Ministeriums "wieder einmal deutlich, dass die rechtliche Lage der MieterInnen außerhalb des Mietrechtsgesetzes günstiger ist als für jene, die in mietrechtsgeschützten Wohnungen im Altbau, geförderten Neubau oder in Genossenschaftsbauten leben."
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Während nach dem ABGB der Vermieter allgemein zur Erhaltung und Wartung der vermieteten Wohnungen verpflichtet sei, treffe ihn bei Wohnungen, die voll dem Mietrechtsgesetz unterliegen, keine derartige weitreichende Erhaltungspflicht.
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Klarstellung im Gesetz gefordert
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Konsumentenschutzminister Rudolf Hundstorfer fordert daher, dass die Fragen der Erhaltung und Wartung von Mietwohnungen "klar und sozial verträglich und für alle Mietverhältnisse einheitlich geregelt" werden.
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Durch eine entsprechende Klarstellung im Gesetz könnte die sachlich nicht gerechtfertigte Ungleichbehandlung von Mietern und die derzeit noch immer bestehenden Rechtsunsicherheiten bei Fragen zu Erhaltung bzw. Wartung des Mietobjekts beseitigt werden, so der Minister.
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| Quelle: ORF |
